Prawo cywilne

Właściciel lokalu w budynku wielolokalowym zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową może sprzeciwić się montażowi podzielników kosztów ogrzewania i wybrać alternatywną metodę rozliczania, którą winien przewidywać stosowny regulamin. Ustawowy obowiązek wyposażenia lokalu w podzielniki jest uzależniony od zaistnienia określonych w prawie zdarzeń.

Zgodnie z art. 45a ust. 9 i 10 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1385 z późn. zm.), dalej też jako: Prawo energetyczne, wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w budynku wielolokalowym podejmuje właściciel lub zarządca tego budynku, w tym spółdzielnia mieszkaniowa. Wprowadzenie tej metody następuje w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła. Ust. 12 ww. przepisu stwierdza z kolei, że jeśli zarządca zdecydował się na wyposażenie lokali w podzielniki kosztów ogrzewania, określając w regulaminie taką właśnie metodę rozliczania, to regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. Prawo energetyczne nakłada tym samym na właściciela lub zarządcę budynku obowiązek zapewnienia możliwości zamiennego rozliczenia. Właściciel lokalu może zatem skorzystać z alternatywnej metody i odmówić wyposażenia swojego lokalu w podzielniki. Taką możliwość powinien gwarantować regulamin rozliczeń ciepła.

Ustawowy obowiązek wyposażenia lokalu w podzielniki nie jest bezwzględny i jest uzależniony od zaistnienia określonych w prawie zdarzeń. Zgodnie z art. 45a ust. 7 pkt 2 lit. a Prawa energetycznego, jeżeli miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń kosztów zakupu ciepła lub chłodu jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych albo dwóch lub więcej grup lokali lub lokali, właściciele lub zarządcy tych budynków lub lokali są obowiązani wyposażyć te lokale, o ile jest to technicznie wykonalne i opłacalne, w ciepłomierze lub w podzielniki kosztów ogrzewania, posiadające funkcję zdalnego odczytu. Montaż podzielników musi być zatem technicznie wykonalny i opłacalny. Te okoliczności winna wykazać spółdzielnia mieszkaniowa, zanim uzna zastosowanie podzielników za podstawową metodę rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale.

W tym miejscu przytoczyć należy stanowisko Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wyrażone w wyroku z dnia 8 listopada 2019 r. (sygn. V ACa 154/19), zgodnie z którym „decyzja o instalacji ciepłomierzy lub wodomierzy w lokalu nie może być podjęta przez właściciela lub zarządcę budynku w sposób dowolny i uznaniowy. Wybór pomiędzy wskazanymi powyżej urządzeniami pomiarowymi winien być dokonany z uwzględnieniem kryterium technicznej wykonalności oraz opłacalności”.

Ponadto, w kwestii możliwości zastosowania podzielników istotna jest treść przepisu § 5 Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (Dz.U. z 2021 r. poz. 2273). Przepis ten określa, że podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu stosuje się w przypadku, gdy:

1. instalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu;
2. są spełnione łącznie warunki:

1. analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania podzielników kosztów ogrzewania,
2. analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń,
3. ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne,
4. zostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowym,
5. węzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą.

W świetle powyższego, przed wyposażeniem lokali w podzielniki i wprowadzeniem przez spółdzielnię mieszkaniową w regulaminie takiej metody rozliczania kosztów ogrzewania, winny być spełnione łącznie wszystkie warunki, o których mowa w § 5 pkt 2 ww. rozporządzenia (jest ich pięć). W szczególności spółdzielnia mieszkaniowa winna dokonać stosownej analizy technicznej i ekonomicznej, a jej wyniki przedstawić właścicielom poszczególnych lokali. Winna również określić, czy ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza w ciągu kolejnych 12 miesięcy 0,40 GJ w odniesieniu do m³ ogrzewanej kubatury budynku (jeżeli przekracza, to obowiązana jest wykonać audyt energetyczny budynku). W mojej opinii właściciel lokalu jest uprawniony do tego, aby uzyskać od spółdzielni mieszkaniowej ww. analizy, a także dokumenty związane z wyliczeniem ilości ciepła dostarczonego do budynku w okresie ostatnich 12 miesięcy – celem zweryfikowania zasadności zastosowania podzielników. Albowiem gdyby okazało się, że przynajmniej jeden z ww. warunków nie jest spełniony, wówczas brak jest podstaw do zastosowania podzielników kosztów ogrzewania.

Podkreślić należy, że przepisy prawa nie określają, w jakim terminie właściciel lokalu powinien wyrazić swój sprzeciw wobec wyposażenia swojego lokalu w podzielniki. Brak jest również jednoznacznych powszechnie dostępnych analiz, określających, która metoda rozliczania kosztów ogrzewania jest najbardziej opłacalna. Kwestię opłacalności, według mnie, obowiązana jest wykazać spółdzielnia mieszkaniowa, w oparciu o przepis art. 45a ust. 7b Prawa energetycznego. W orzecznictwie wskazuje się, że z reguły metody rozliczania kosztów zakupu ciepła wykorzystujące wskazania ciepłomierzy, czy też urządzeń w postaci podzielników ciepła w wyższym stopniu zapewniają energooszczędne zachowania, a także ustalenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła. W żadnym razie nie jest to jednak niepodważalną zasadą (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 maja 2016 r., sygn. I ACa 1119/15).